משכנתא היא ההלוואה הגדולה והארוכה ביותר שמשפחה לוקחת בעבור הדירה שלהם.
הלוואת המשכנתא בנויה מכמה מסלולים אפשריים כאשר לכל מסלול ישנו משמעות כלכלית שונה שמשפיעה בעתיד על ההחזר החודשי של המשכנתא.
את המשכנתא אפשר לפרוס לתקופה בת 30 שנה.
בשביל שנוכל להתנהל עם המשכנתא בצורה פיננסית תקינה נצטרך לבצע כמה שלבים:
בדיקת התנהלות כלכלית של המשפחה
"הון עצמי"- עוד לפני שנרכוש דירה נצטרך לבדוק האם הכסף שחסכנו מספיק בשביל לקנות את הדירה.
ישנם כמה השפעות-
- בקניית דירה ראשונה הבנק יאשר משכנתא עד 75%.
- למשפרי דיור הבנק יאשר משכנתא עד 70%.
- דירה להשקעה הבנק יאשר משכנתא עד 50%.
כאשר תדעו מהו סכום המשכנתא שהבנק יוכל לאשר לכם, תבצעו תכנון כלכלי של צרכי המשפחה בשביל שתוכלו להגיע להחזר חודשי אופטימאלי.
ההחזר החודשי של שני בני הזוג בדרך כלל יהיה בין 25-30 אחוז מהשכר נטו של שני בני הזוג.
תצטרכו להתחשב בהכנסות והוצאות עתידיות כמו רכב ותוכניות נוספות לפי צרכי המשפחה, הלוואות קיימות , ילדים, חופשות וכו'.
הממוצע למשכנתא אופטימלית היא לתקופה של 20 שנים.
אבל משהו חשוב לפי שנעבור לשלב השני–
נצטרך לבקש מהבנקים אישור עקרוני.
מהו בעצם אישור עקרוני? אישור זה מהווה הסכמה של הבנק לתת לכם משכנתא לפי קריטריון האשראי של כל בנק אחרי שהבנק בוחן את יכולת ההחזר שלכם.
רק לאחר קבלת האישור ניתן "אור ירוק" ואפשר להתקדם בעסקה- משכנתא חדשה, מחזור משכנתה, הלוואה לכל מטרה וכו'.
בניית תמהיל משכנתא
הבנקים אישרו לכם את העסקה ובדקתם את ההחזר ותוכניותיכם לעתיד אפשר לעבור כעת לבניית תמהיל משכנתא אישי.
מהו תמהיל משכנתא אישי? התמהיל הוא צירוף של מספר מסלולי הלוואה שביחד מרכיבים את סך כל ההלוואה הכוללת.
כאשר בונים תמהיל משכנתא חשוב להכיר את המגבלות וההנחיות של בנק ישראל ולוודא שהוא אכן עומד בדרישות בנק ישראל.
חשוב לציין כי התמהיל הוא לב המשכנתא ובנייה נכונה שלו תוכל לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים.
בעצם מתבצעת השקעה הפוכה שבה הבנק נותן לכם כסף להשקיע בדירה שלכם, אך כמו בכל השקעה ישנם סיכונים, ועל מנת להתאים תמהיל אישי נכון עבורכם, אתם חייבים להכיר את המשמעויות בכל מסלול ומסלול.
זכרו דבר חשוב! אתם היחידים אשר אחראיים לגורלכם ותהיו חייבים להגיע לבנק מוכנים עם משכנתא שאתם רוצים לקנות. התמהיל שתבנו יתאים להתנהלות הכוללת והנכונה שלכם.
התשלום לבנק בידיים שלכם כיוון שאם תתנו לבנק לבנות עבורכם את המשכנתא הבנק הוא זה שיקבע עבורכם כמה כסף תשלמו.
משא ומתן עם הבנקים
אז אחרי שבניתם והרכבתם תמהיל שהכי מתאים עבורכם ואתם אכן מודעים לסיכונים ולעלויות המשכנתא. אפשר להתחיל במשא ומתן מול הבנקים!
על מנת שתוכלו לנהל מו"מ יעל אנו ממליצים לקחת כמה ימים בשביל המשימה. תגיעו ייצוגיים בשביל לייצר רושם טוב על הפקידים בבנק. אל תתביישו להתמקח על כל דבר שקשור למשכנתא כולל העמלות הנוספות שתצטרכו לשלם בשביל התהליך, כמו למשל עמלת פתיחת תיק. כולנו יודעים להתמקח עם חברות הסלולר או הכבלים על מנת שתוזיל לנו כמה עשרות שקלים אז למה לא גם פה? אתם יכולים להתמקח גם עם הבנק ולהרוויח כמה אלפי שקלים!
אם הבנק מאשר לכם את הריביות הנמוכות ביותר לאחר סקר בנקים, אתם תקבלו אישור עקרוני ל 12 ימים שבהם הבנק מתחייב לריביות שנתן לכם.
בירוקרטיה אחרי חתימה על המשכנתא
עכשיו שהבנק "שומר" לכם ריביות למשך 24 ימים לאחר שחתמתם על מסמכי פתיחת תיק הבנק יבקש מכם רשימת בטחונות.
רשימת בטחונות יכולה למנות- שמאות לדירה, רישום בטאבו /מנהל מקרקעי ישראל, ביטוח חיים, ביטוח נכס, רישום משכון ברשם המשכונות. ומעבר לכל זה יכול להיות שיידרשו מסמכים נוספים ע"פ מדיניות של כל בנק.
אך אם אתם מבצעים מחזור משכנתה ומחזור חיצוני בבנק שלא לקחתם ממנו את המשכנתא תצטרכו להמציא מסמכים נוספים: מכתב כוונות , בקשת הסכמה למשכנתא בדרגה שנייה/ פרי פסו.
יש לדעת את העלויות הנוספות במשכנתא/מחזור משכנתה.
מחפשים הסברים לשימוש במחשבון משכנתא
לכל שאלה או התייעצות צרו קשר
