עם פקיעת התוקף של תכנית תמ"א 38 ושינוי מדיניות הממשלה בנושא, עולם ההתחדשות העירונית ברחבי הארץ עובר שינויים של ממש. בשנים הקרובות צפויות לגבש כל הרשויות המקומיות בארץ תוכניות התחדשות עירונית עצמאיות. כלומר, כל עיר וכל רשות מקומית יגדירו בעצמן את התנאים שלהן לביצוע פרויקטים של חיזוק או הריסה ובנייה מתוקף סעיף 23 לתמ"א 38, אשר מאפשר לכל רשות מקומית להכין תוכנית התחדשות עירונית מקומית, לפי צרכיה הפנימיים וחזונה לפיתוח העיר.
פרויקט המבחן של המציאות החדשה תיכף יצא לדרך עם קידומה לקראת כניסתה לתוקף של תכנית ח-619 בחולון. התוכנית, שמגדירה באופן מדויק את הדרישות לאישור פרויקטים של התחדשות עירונית בעיר, הוכנה ומקודמת כבר מספר שנים, אושרה על ידי הוועדה המחוזית והחלה להכתיב את המציאות בעיר. בעלי דירות רבים מנסים להבין מה משמעות התוכנית החדשה: האם היא תקשה או תקל עליהם לקבל את האישור המיוחל מוועדות התכנון? האם יחויבו שתשלום היטל השבחה?
למה הוחלט על התוכנית?
תכנית ח/619 אושרה למתן תוקף ביום 14.1.2023, התוכנית קודמה באגף תִכנון ופיתוח מואץ, יחד עם משרד האדריכלים רונאל לוי.
תוכנית התמ"א 38 נתנה פטור מהיטל השבחה לפרויקטים, ונתנה זכויות בניה באופן גורף, ללא אבחנה בין בניין לבניין ובין שכונה לשכונה. דבר זה גרם לחוסר איזון באינטרסים של הרשויות המקומיות במסגרת תמ"א 38. הרשויות טענו שהם בגירעון תקציבי בגלל אישור של פרויקטים מסוג התחדשויות עירונית, וגררו רגליים בכל אישור של פרויקט. וכאן באה התוכנית החלופית – ח/619 בחולון, התוכנית מחייבת השבחה את היזם, מה שמזרים יותר כסף לקופות העירייה, מה שמגדיל את האינטרסים שלהם לאשר את הפרויקט.
לחלופין או בנוסף, בעיריית חולון מסבירים כי התחדשות עירונית מגדילה בהכרח את מספר התושבים ואת הצפיפות בעיר והתוכנית החדשה נועדה לשמור על רמת החיים בעיר למרות גידול זה. תכנית ח/619 נועדה לדרוש מפרויקטים של התחדשות עירונית להוסיף שטחים ציבוריים שונים. כלומר, התוכנית מחייבת הקצאה של שטחים עבור מבני ציבור, גינות ציבוריות, גני ילדים, כיתות לימוד ושטחי ציבור אחרים.
מנגד, התוכנית כוללת יתרון מובהק גם ליזמים ולבעלי הדירות: ודאות. אם עד היום נאלצו יזמים להגיש לוועדה המקומית תוכניות בנייה מבלי לדעת האם הרשות המקומית תתנגד לפרויקט, כעת תכנית ח/619 מגדילה את כללי המשחק בצורה ברורה ושקופה. התקווה היא שהתוכנית תאפשר ליזמים לדעת מראש היכן ניתן ליזום פרויקטים של הריסה ובנייה – ובאילו תנאים.
מטרת התוכנית
מטרת התוכנית הינה פיתוח והתחדשות העיר, תוך מתן מענה אמיתי ואיכותי לגידול והצמיחה הנובעים מתהליכי התחדשות עירוניים. התוכנית הוכנה מתוקף סעיף 23 לתמ"א 38, המאפשר לכל רשות מקומית להכין תוכנית התחדשות עירונית מקומית, אשר מותאמת לצרכי המקום ופועלת לפי ערכים עירוניים, התואמים את הראייה הכוללת של העיר.
עקרונות העל שהנחו את תהליך הכנתה הינם:
- קידום התחדשות עירונית מתוך ראייה כוללת ומושכלת.
- שקיפות וודאות תִכנונית, במטרה לקצר ולייעל תהליכי התכנון.
- תחליה, שיפור איכות המרחב הציבורי.
- מענה מובטח על צרכים פרוגרמתיים ותשתיתיים.
- קידום יחידות דיור סביבת מגורים איכותית.
תוכנית ח/619 מקדמת התחדשות עירונית באמצעות שני כלים עיקריים:
- תוכנית פינוי-בינוי – המקדמת הסתכלות רחבה יותר על מספר רב יותר של מגרשים, ומקודמת בתהליך של קידום תִכנון של תוכנית מפורטת.
- התחדשות מגרשית – תוכנית נקודתית, המקודמת בתהליך של רישוי (היתר ללא צורך בתוכנית מפורטת).
שני כלים אלו מייצרים מספר מסלולים עיקריים בהם ניתן להתחדש:
- תוכנית פינוי-בינוי למספר מבנים – תוכנית מפורטת עבור מתחם שכולל מספר מבנים בתהליך של קידום תִכנון – תב"ע מקומית.
- חיזוק, מיגון ותוספת של המבנה – התחדשות בתהליך של רישוי (היתר ללא צורך בתוכנית מפורטת).
- הריסה ובנייה מחדש של המבנה – התחדשות בתהליך של רישוי (היתר ללא צורך בתוכנית מפורטת)
מה התוכנית כוללת?
בדומה לתוכנית תמ"א 38 שתסתיים בקרוב, גם תכנית ח/619 תהיה תקפה לגבי מבני מגורים שהיתר הבנייה שלהם הוצא לפני שנת 1980. בנוסף, התוכנית לא תחול על בניינים קיימים בגובה של שתי קומות או פחות – אם שטחם הכולל נמוך מ-400 מ"ר.
תכנית ח-619 כוללת תוספת הדרגתית של בין 30 אלף ל-60 אלף דירות שונות בעיר חולון. בעירייה הגדירו כבר בשלב ראשוני כי 20 אחוזים מהדירות החדשות יהיו דירות קטנות, 20 אחוזים יהיו דירות גדולות והגודל הממוצע ליחידת דיור חדשה יהיה 85 מ"ר. בנוסף, נותנת העדפה מובהקת לפרויקטים של הריסה ובנייה לעומת פרויקטים של חיזוק ובינוי. כלומר, בעיריית חולון מעדיפים לראות הקמה של בניינים חדשים ולא חיזוק חלקי של מבנים ישנים.
- רשת רחובות ראשיים (בעיקר מבוססי צירי מתע"ן), עם חזית פעילה בקומת הקרקע וזיקת הנאה במרווח הקדמי לטובת הרחבת המרחב הציבורי.
- מוקדים עירוניים משמעותיים על הרשת, שם יוכנו תוכניות מפורטות שיתנו מענה פרוגרמטי ותשתיתי להתחדשות המגרשית.
- מרקם לשימור בשכונה הוותיקה והייחודית אגרובנק: בתיאום עם תוכנית השימור העירונית.
- שמירה על תבנית הבנייה: צמודי הקרקע בעיר.
- מגרשים מיוחדים: מגרשים בעלי נסיבות התחדשות מיוחדות, כגון צפיפות גבוהה מאוד.
- רחבי העיר D-A: מגוון רחב של שכונות אותן העיר מעוניינת לשמור כמרקם שכונתי עירוני איכותי.
-
רשת רחובות ראשיים: לרוב צירי התנועה שבהם חולפת התחבורה הציבורית המרכזית בחולון, עם דגש על האזורים שבהם תחלוף הרכבת הקלה.
-
על הרשת: המוקדים העירוניים המרכזיים להתחדשות עירונית.
-
מרקם לשימור: מגרשים היסטוריים שמיועדים לשימור – ובהם תוגבל מאוד האפשרות להתחדשות עירונית.
-
מגרשים מיוחדים: אזורים צפופים במיוחד.
-
שמירה על תבנית הבנייה: אזורים של בתים פרטיים וצמודי קרקע.
-
רחבי העיר: סוגים שונים של שכונות ברחבי העיר שאינם נופלים לתוך שאר הקטגוריות.
בשורה התחתונה, לתכנית ח-619 יהיו מרוויחים – אך גם מפסידים. באזורי מרקם לשימור, למשל, יחולו מגבלות כבדות על היכולת ליזום פרויקטים של הריסה ובנייה או חיזוק ובינוי – זאת מתוך התפיסה של העירייה כי למבנים אלו ערך אסתטי או היסטורי מיוחד. באזורי רשת הרחובות הראשיים, לעומת זאת, תתאפשר בנייה בהיקף גדול יותר.
בנוסף חיוב היטל השבחה על תכנית ח/619 יכול להוות גורם מפתיע ומאתגר מבחינה כלכלית ומשפטית, חיוב של עשרות או מאות אלפי שקלים במכירת דירת מגורים ישנה, מהווה הוצאה לא צפויה ולא נעימה בכלל למוכר.
היטל השבחה על תכנית ח/619:
קצת לאחר אישורה של התכנית, החלה עיריית חולון לשלוח חיובים על היטל השבחה לתושבים שמכרו את דירתם בתוך קווי התכנית, בדומה לחיובים של תכנית רובע 3 ורובע 4 בת"א.אף על פי, שהאדם הפרטי, אינו יכול לממש את הזכויות מתוקף התכנית באופן עצמאי, ללא התגייסות כוללת של כל דיירי הבניין והתערבות של יזם חיצוני, שמאי הוועדה המקומית חולון שולחים שומות השבחה בתחשיבים עתידיים, הכוללים "מקדמי דחיה", וכן מתרצים זאת ע"י שימוש בפס"ד אליק רון (מצורפת דוגמה לתחשיב כתמונה).
פס"ד אליק רון יצר ביטוי חדש של "זכויות מותנות", כלומר זכויות שלא ניתן לממש מיידית ותלויות בקיום של תנאים שונים, אך "משביחים" את הקרקע באופן יחסי, עד ליציאת תכנית מפורטת רגילה או עד למתן היתר בפועל למימוש אותן זכויות מותנות.
לפי מספר שומות שהגיעו לידינו, שמאי הוועדה קבעו יחס של 30-70 או 20-80 אחוז לתרומת זכויות תכנית ח/619 במועד הקובע, דהיינו ינואר 2023.
"ניצנים – שמאות מקרקעין" פעל ופועל להפחתה וביטול חיובים אלו.
רשמנו הצלחות על ביטול של חיוב וכן ישנם תהליכים שקיבלו הפחתה משמעותית.ניתן לתקוף את ההיטל ע"י נושאים שמאיים וכן גם במישור המשפטי והשילוב ביניהם.
לאחרונה, גישת הוועדה היא חלוקת ההיטל במקדם 0.3 (30%) לזמן המימוש הקונקרטי (מכירת הדירה) והיתר (70%) בזמן הוצאת היתר בעתיד. גישה זו דומה לגישת השופט בפס"ד אליק רון אשר חילק את ההיטל בשל גורם אי-הוודאות. גישה זו גרמה לשמאים המכריעים לגזור את שכרם בצורה מיוחדת על פי אחוז מההשבחה הכוללת (100%) ולא לפי ההשבחה הקונקטית (30%), מה שיצר חיובי שכ"ט שמאי מכריע שהינם פי 3.3 מהמצופה.
החוק לגבי שכ"ט שמאי מכריע קובע ששכ"ט בשומות של השבחה עד 500,000 ש"ח יהיה 3%, המתחלק כברירת מחדל בין הנישום (המבקש) לוועדה המקומית (המשיבה) לכן אם היטל ההשבחה הינו 50% מההשבחה, יוצא שכל צד ישלם 3% + מע"מ מסכום ההיטל (שהינו במקרה שלנו גם סכום המחלוקת).
כיום יוצא מצב אבסורדי, שהשמאים המכריעים דורשים שכ"ט בסכום השווה לכ-10% + מע"מ מכל צד מסכום היטל ההשבחה. מה שיוצר חיובים שאינם פרופורציונאליים! לכן שמאים ונישומים התרעמו על עניין זה בפניה למועצת השמאים.
נכון להיום 6.5.2024, טרם ניתנה החלטה רוחבית לעניין זה, ע"י מועצת השמאים במשרד המשפטים.
יש לזכור שכל מקרה הינו לגופו, ויש לבחון כל שומה ונכס לפי מאפייניו הייחודיים.
במקרה שקיבלת חיוב היטל השבחה (שובר תשלום ושומה), מומלץ לבחון זאת! ובמידת הצורך לערער באופן מיידי, שכן לאחר 45 יום בלבד השומה והחיוב הופכים לחלוטים ולא ניתנים לשינוי או ערעור.
