יש לדעת כי משכנתא לדירה על הנייר שונה מקבלת משכנתא לדירה בנויה או דירה חדשה ולכן יש להיערך בהתאם. ההבדל בין התהליכים הוא שונה מאחר ועל הלקוח לשלם סכום כסף ניכר לפני זמן אכלוס הדירה. כשזקוקים למשכנתא עבור נכס בנוי פונים לבנק, משלימים את התהליך ומעבירם בתקופת זמן יחסית קצרה את התשלום לבעל הדירה לעומת זאת בקניית דירה על הנייר הלקוח יצטרך לשלם גם שכירות וגם משכנתא בתקופה מקבילה.
הבדל בין משכנתא רגילה למשכנתא דירה על הנייר
ראשית כל על הלקוח להבין שהשוני בין המשכנתאות מורכב ממספר דברים:
- הוצאות כפולות – לקוח המעוניין בקניית דירה על הנייר יצטרך לקחת בחשבון כי יהיה עליו לשלם במקביל גם משכנתא וגם שכירות.
- אין נכס קיים – הבנק מגביר את הקושי באישור המשכנתא משום שאין ביכולתו נכס שעליו הוא יוכל להשתמש בו בעת הצורך.
- הוצאות משלימות – לקוח המעוניין ברכישת דירה על נייר ישתמש במוצרים פיננסים נוספים לצורך קבלת המשכנתא.
מבחינת הבנק מספיקה ערבות בנקאית או ליווי בנקאי של הקבלן המבצע, אך קיימים דרכים שונות לפתור את בעיית משכנתא על הנייר.
היתרונות בדירה חדשה מהקבלן
למרות שלמרבית האנשים בישראל החלום הוא בית פרטי מוקף בגינת נוי גדולה שיקנה לנו את תחושת הביטחון המיוחלת במרוץ סביבנו. אך הכל נשאר בגדר חלום מאחר ומחירי הדירות בישראל גבוהים ביותר. בין הפתרונות המציאותיים קיים הפתרון לדירה חדשה מהקבלן והאפשרות לקנות אותה על הנייר, כלומר לפני שהתחילו לבנות את הדירה במחיר מוזל יותר. מחירה של דירה הנקנית על הנייר חוסך לנו בין 15%-20% מאשר מחירה לאחר שהיא כבר בנויה.
מהם היתרונות בקניית דירה על הנייר?
היתרון המרכזי שהריבית על המשכנתאות נמוכה ותנאי ההלוואה מסתדרים מבחינה כלכלית עבור רוכשי הדירה. הרי שגם במשך הזמן גם אם הריבית עלולה להתייקר או שמחירי הדירות יעלו המחיר והריבית שהרוכשים קבעו אינה משתנה וכך הם יכולים להנות מתנאים מצוינים ולהרוויח מכך שמחיר הדירה עולה. נוסף קיימים יתרונות נוספים כגון:
- אפשרות להתאים את הדירה
- מחיר מוזל מאשר דירה בנויה
- סביבת מגורים חדשה וצעירה.
- אופציה של הקפאת מחיר הדירה עד אשר תסתיים בנייתה.
מהם החסרונות בקניית דירה על הנייר?
החיסרון הקיים הוא כשמחירי הדירות עלולים לרדת מאז שחתמו על חוזה קניית הדירה ועד האכלוס ויכול להיגרם נזק משמעותי וכלכלי ניכר שהרי שווי הדירה בעת האכלוס נמוך ממחירה בפועל. אך קיימים חסרונות נוספים כגון:
- סכנת היחשפות לשינויים בשוק הנדל"ן כנאמר לעיל.
- תנאי המימון שהבנקים מאפשרים גבוהים יותר
- ועוד…
כיצד ניתן לקבל משכנתא לדירה הנקנית על הנייר?
קיימות מספר אפשריות לקבלת המשכנתא:
- רכישה עם הטבת קבלן: קבלנים רבים מבינים את הקושי ודורשים רק מקדמה ואת שאר הסכום באכלוס הדירה.
- רכישה עם הון עצמי: אנשים רבים מגיעים עם הון עצמי ויכולים לממן בו את השלבים הראשונים
- רכישה עם הלוואת גישור
- יש אופציה להיעזר במשכנתא גישור בשביל לממן את קניית הדירה.
מרבית הפרויקטים בישראל דורשים מהקונים לשלם סכומים גבוהים תוך כדי שלבי הבניה המתקדמים. זאת אומרת, שבתחילה על הלקוח לשלם סכום מסוים וקבוע מראש בעת החתימה, ולאחר מכן לשלם בהתאם לקצב התקדמות הבניה וכן בצורך של הקבלן בכסף נוסף בכדי להמשיך ולהתקדם בבניית הפרויקט. יחד עם זאת קיימים פרויקטים המציעים אפשרות לרוכשים של תשלום מקדמה בסכום של 20% מערך הדירה ואת שאר התשלום במועד האכלוס, במקרה זה אנשים רבים בוחרים כל עוד יש באפשרותם הון עצמי להשתמש בו לשלבים אלו ורק אם לא נותרה בידיהם ברירה יאלצו לקחת משכנתא.
ישנם פעמים שאין ברירה ועל הלקוח לשלם עם התקדמות הבניה (מחיר למשתכן) יהיה על הרוכשים להתמודד בחזית לא קלה של הוצאות גדולות שיהיה עליהם לשלם לקבלן בפעימות. לצורך זה יהיה על הלקוח לדאוג למשכנתא כבר מהיום הראשון, מרגע בו הוא חותם חוזה על הדירה כדי יצליח לעמוד בתשלומים.
איך ניתן לדחות את תשלום המשכנתא?
כדי לא לשלם משכנתא ושכירות במקביל. ישנה אפשרות של דחיית תשלומי החזר המשכנתא עד לאכלוס הדירה ובכך להימנע מקריסה כלכלית. ישנו פתרון אמנם לא כל כך אפקטיבי אך הוא נותן לנו את האפשרות להישאר עם הראש מעל המים, קיימת אפשרות ללקיחת משכנתא המורכבת מהלוואה רגילה והלוואת גרייס. הלוואת גרייס פרושה קבלת משכנתא במיידי עם אפשרות של דחיית ההחזרים לתקופה בת מספר שנים בתמורה לריבית שתיווסף לקרן של ההלוואה. כלומר, הכסף יגיע אליכם באופן מידי ותצטרכו להחזיר אותו לבנק רק כשאר תכנסו לדירה החדשה, אך ברור כי תהליך זה גורר אליו סכומים די גדולים המצטרפים להלוואה ומאריכים לכם את השנים בהם תצטרכו להחזיר את הקרן עם הריביות.
אז מה עושים?
ישנה את האופציה הטובה ביותר והיא פנייה ליועץ משכנתאות ולהתייעץ אתו על כדאיות העסקה והוא ייחשב לכם את הסיכונים לטובת הסיכויים הקיימים בעסקה זו ולהחליט בתאם לכך.
מוזמנים להשאיר פניה ואנו נחזור אליכם בהקדם
או להתקשר: 073-374-4070
