מיסוי מקרקעין בישראל הוא אחד הנושאים המורכבים והחשובים ביותר בתחום הכלכלה והמשפט. עם האתגרים הגוברים בשוק הנדל"ן והצורך להסדיר את המיסוי על נכסי מקרקעין, יש חשיבות רבה להבנה מעמיקה של המיסים המוטלים על מכירה ורכישה של נכסים. בין המיסים המרכזיים בתחום זה נמצאים מס שבח ומס רכישה, כל אחד מהם משחק תפקיד שונה בשוק הנדל"ן, והשפעתם ניכרת על רוכשים, מוכרים ומשקיעים כאחד.

 

 

מהו מס שבח?

מס שבח הוא מס המוטל על הרווחים שנוצרים ממכירת נכס מקרקעין. כאשר אדם מוכר נכס, הוא מחויב לשלם מס על ההפרש בין מחיר מכירת הנכס לבין מחיר רכישתו, בתוספת הוצאות נוספות שהושקעו בנכס. הרווח החייב במס נקרא "שבח", והמונח עצמו נובע מההשבחה שנעשתה בנכס במהלך תקופת ההחזקה.

 

חישוב מס שבח

חישוב מס השבח מתבצע לפי הנוסחה הבאה:
שבח= מחיר מכירה−מחיר רכישה−שיעורי ההוצאות

1. מחיר מכירה: הסכום שבו נמכר הנכס.
2. מחיר רכישה: הסכום שבו נרכש הנכס, כולל הוצאות רכישה כגון עמלות סוכן ושכר טרחת עורך דין.
3. שיעורי ההוצאות: הוצאות נוספות שהושקעו בנכס (כגון שיפוצים, תשלומי מס, הוצאות משפטיות ועוד).

לאחר חישוב השבח, יש להחיל עליו את שיעור מס השבח, הנע בין 0% ל-25%, כאשר שיעור המס תלוי בנתוני השבח ובמשך הזמן שבו מוחזק הנכס. ככל שהנכס מוחזק יותר זמן, כך שיעור המס יהיה נמוך יותר.

 

 

דוגמה לחישוב מס שבח

נניח שמישהו רכש דירה ב-1 מיליון ש"ח ומכר אותה ב-1.5 מיליון ש"ח. הרווח החייב במס הוא 500 אלף ש"ח. אם הוצאות השיפוץ ועורכי הדין עומדות על 200 אלף ש"ח, אזי השבח יהיה 300 אלף ש"ח. המס שיחול יהיה 75,000 ש"ח (25% מ-300 אלף ש"ח).
למוכר יש 40 יום מתאריך המכירה על מנת להצהיר בפני רשות המיסים על הנכס הנמכר, התמורה שהתקבלה, הניכויים והתוספות הרלוונטיות, סכום המס והחישוב שלו, ובקשה לקבלת פטור או הנחה. הדיווח מועבר לרשויות מיסוי מקרקעין באמצעות טופס 2990, אליו מצטרף טופס 7002, בנוסף לאסמכתאות ואישורים המעידים על ההוצאות התשומות לצורך הכרה כהוצאה. על המוכר לשלם את המס המחושב על ידו תוך 60 ימים מיום ביצוע העסקה.

 

 

פטורים והקלות במס שבח

ישנם פטורים שונים ממס שבח שנועדו להקל על בעלי נכסים. בין הפטורים הבולטים:

• פטור למי שמחזיק דירה אחת מעל 18 חודשים: אם המוכר היה בעל דירה אחת בלבד במשך 18 חודשים, ומכר אותה במחיר שאינו עולה על סכום מסוים (נכון לשנת 2023, סכום זה הוא 4.5 מיליון ש"ח), הוא עשוי להיות פטור ממס שבח.
• פטור במכירה של דירה שהתקבלה בירושה: המוכר יהיה פטור ממס שבח אם הוא יורש את הנכס בצורת דירה אחת בלבד, והמוריש לא היה בעל יותר מדירה אחת ביום פטירתו.
• פטור במכירת שתי דירות במקביל:  תושב ישראל יכול לקבל פטור ממס שבח בעת מכירת שתי דירות יחד, בתנאי שהוא מתכוון לרכוש דירה אחת חדשה במקומן.
• דירת מגורים מזכה: דירת מגורים מזכה היא תנאי מקדים לזכאות לפטור מס שבח. על פי ניסוח חוק מס שבח, דירת מגורים מזכה היא דירה שהבנייה שלה הושלמה, הנמצאת בבעלות או בחכירה של 25 שנים ומעלה של אדם פרטי (ולא ישות עסקית), אשר שימשה בשיעור גבוה מ-50% מהשטח שלה לצורך מגורים בארבע השנים שקדמו למכירה (או 80% מהתקופה המחושבת למס שבח). החריגים בלשון החוק הם בית כנסת וגן ילדים, אשר נחשבים בתור דירת מגורים מזכה, על אף שלא שימשו למגורים. הפטור ניתן לתא המשפחתי כולו, ולא רק למחזיק הנכס.

 

פטור כאשר אין תמורה בעסקת המכירה

פטור בעת העברת נכס ללא תמורה מתקיים לרוב בסיטואציות של הענקת דירה במתנה לקרוב משפחה, בהתאם לתנאי החוק. במקרה שכזה, קיים פטור חלקי ממס שבח, כאשר הקונה משלם שליש משיעור המס.

יש לשים לב: החל מ-2014, הגדרת 'קרוב משפחה' צומצמה, כאשר העברה בין אחים ללא תמורה תוגדר כפטורה ממס שבח רק כאשר הדירה התקבלה בירושה מהוריהם לפני ההעברה.

בנוסף, העדכונים בחוק מתייחסים לתקופת הזמן שהמחזיק בדירה התגורר בה מרגע קבלתה. מקבל דירה במתנה ייהנה מפטור ממס שבח במכירה בעתיד, אם התגורר בדירה ברציפות במשך שלוש שנים, או במשך ארבע שנים אך לא באופן קבוע.

 

מדרגות מס שבח

המס אמנם לא מחושב עם מדרגות מס שבח, אך ישנה מדרגה מסוימת בנוגע לתקרת הפטור של חישוב המס. הרפורמה במס השבח קובעת תקרה לפטור ממס שבח, העומדת על 4.846 מיליון ש"ח (נכון ל-2023). כלומר, אם מס השבח המחושב גדול מ-4.846 מיליון שקל, אין פטור על החלק שמעל התקרה, במקרה של מכירת דירה בסכום הגבוה מסכום תקרת מס שבח – יחושב החלק היחסי לפי חישוב מס לינארי. הנחיה זו יוצרת מעין מדרגות מס שבח בפועל.

 

 

השפעת מס שבח על השוק

מס שבח משפיע לא רק על המוכרים אלא גם על השוק כולו. שיעור המס הגבוה עשוי להרתיע מוכרים מלמכור את נכסיהם, ובכך לגרום לירידת ההיצע בשוק. כאשר היצע הנכסים נמוך, זה עלול להוביל לעליית מחירי הנכסים, דבר שמשפיע ישירות על רוכשים חדשים. בנוסף, ישנם מקרים שבהם מוכרים יכולים להחליט לדחות את מכירת הנכס עד שחלפו 18 חודשים כדי ליהנות מהפטור ממס שבח, דבר שמוביל לאי-ודאות בשוק.

 

 

מהו מס רכישה?

מס רכישה הוא מס המוטל על רוכשי נכסי מקרקעין, ומשתנה בהתאם לסוג הנכס ולשוויו. מס זה מחויב על ידי הרוכש, ונועד להסדיר את המיסוי על רכישת זכויות במקרקעין.

 

 

כיצד מחשבים מס רכישה?

מס רכישה מחושב כאחוז מהמחיר ששולם עבור הנכס. קיימות מדרגות מס שונות שמתקיימות בהתאם לסוג הנכס. לדוגמה, לדירה הראשונה (יחידה) שיעור המס נמוך יותר, בעוד שעל דירה שנייה ומעלה שיעור המס גבוה יותר.

מדרגות מס רכישה לדירה יחידה (נכון ל-2024):

•  0% על חלק השווי עד 1,978,745 ש"ח (פטור מלא ממס רכישה).
• 3.5%  על חלק השווי בין 1,978,745 ש"ח ל-2,347,040 ש"ח.
• 5%  על חלק השווי בין 2,347,040 ש"ח ל-6,055,070 ש"ח.
• 8%  על חלק השווי בין 6,055,070 ש"ח ל-20,183,565 ש"ח.
• 10%  על חלק השווי מעל 20,183,565 ש"ח.

  

 

 

דוגמה לחישוב מס רכישה

נניח שהרוכש קונה דירה במחיר של 2,500,000 ש"ח. על חלק השווי עד 1,978,745 ש"ח לא ישולם מס רכישה. על חלק השווי בין 1,978,745 ש"ח ל-2,347,040 ש"ח ישולם מס לפי 3.5% (12,890 ש"ח), ועל חלק השווי בין 2,347,040 ש"ח ל-2,500,000 ש"ח ישולם מס לפי 5% (7,648 ש"ח). סך הכל, מס הרכישה יהיה 20,538 ש"ח.

 

פטורים והקלות במס רכישה

כמו במס שבח, גם במס רכישה ישנם פטורים והקלות, לדוגמה:

• פטור לרוכשי דירה ראשונה: רוכשים של דירה ראשונה יכולים להיות פטורים או לשלם שיעור מופחת ממס רכישה.
• פטורים לאנשים עם מוגבלויות: ישנם פטורים המיועדים לאנשים עם מוגבלויות לרכישת דירה.

 

 

השפעת מס הרכישה על השוק

מס רכישה משפיע ישירות על הרוכשים. כאשר שיעור המס גבוה, זה עלול להרתיע רוכשים פוטנציאליים מלבצע רכישה. דבר זה עשוי להוביל לירידת הביקוש בשוק, מה שעלול להוריד את מחירי הנכסים. בניגוד למס שבח, שבו המוכר הוא זה שמרגיש את ההשפעה, כאן הרוכש הוא זה שנושא בנטל, דבר שמשפיע על יכולתו לרכוש נכס ועל ההחלטות הכלכליות שלו.

 

 

תפקיד יועץ המשכנתאות במיסוי מקרקעין

יועץ המשכנתאות משחק תפקיד משמעותי בתחום מיסוי המקרקעין, שכן הוא מסייע ללקוחות להבין את ההיבטים הפיננסיים והמשפטיים הכרוכים ברכישת נכס. תפקידו כולל ליווי הלקוחות בתהליך קבלת המשכנתא, תוך הערכת הצרכים האישיים והפיננסיים שלהם. יועץ המשכנתאות מספק מידע על אפשרויות המימון השונות, תנאי המשכנתאות ומסלולים שונים, ובכך מאפשר ללקוחות לבצע החלטות מושכלות.

בנוסף, היועץ מתמחה גם בהיבטי המיסוי שיכולים להשפיע על רכישת הנכס, כמו מס רכישה והטבות מס שונות. הוא מסייע ללקוחות להבין את השפעת המיסוי על ההחזר החודשי ועל עלויות הרכישה הכוללות. בזכות הידע המעמיק של יועץ המשכנתאות, הלקוחות יכולים להימנע מטעויות יקרות ולהשיג את ההסכם הטוב ביותר עבורם, מה שמקנה להם יתרון משמעותי בשוק הנדל"ן.

 

 

 

שיקולי מס באסטרטגיות השקעה

למשקיעים בתחום הנדל"ן יש שיקולים רבים הקשורים למס השבח ומס הרכישה. משקיעים צריכים לקחת בחשבון את החבות המיסויים כאשר הם מתכננים את אסטרטגיות ההשקעה שלהם.

 

 

 

תכנון מס

תכנון מס הוא מרכיב חיוני בניהול השקעות נדל"ן. משקיעים יכולים לנצל את ההקלות והפטורים ממס כדי לצמצם את חבות המס שלהם. לדוגמה, השקעה בנכסים שבהם ניתן לנצל פטורים ממס שבח יכולה לשפר את התשואה הכוללת על ההשקעה.

 

 

 

אסטרטגיות רכישה

משקיעים צריכים לבחון את מס רכישה כجز חלק מהותי בתהליך רכישת הנכסים. במקרים שבהם ישנם נכסים יקרים במיוחד, שיעור מס הרכישה יכול להשפיע על הכדאיות של העסקה. משקיעים עשויים לשקול לרכוש נכסים בשווי נמוך יותר כדי להימנע מהשפעות של שיעורי מס גבוהים.

 

 

 

השפעות רגולטוריות והחוקיות

שוק הנדל"ן בישראל נתון להשפעות רגולטוריות רבות, אשר משפיעות על המיסים המוטלים על המקרקעין. רשות המיסים מפרסמת לעיתים קרובות שינויים בתקנות המס, והשפעות אלו יכולות להשפיע על השוק הכללי.

 

 

 

עדכונים בשיעורי המס

שיעורי המס עלולים להשתנות בהתאם למדיניות הכלכלית של המדינה, דבר שיכול להוביל לתכנון מחדש של עסקאות ופעולות בשוק. משקיעים צריכים להיות מודעים לשינויים אלו ולהתאים את האסטרטגיות שלהם בהתאם.

 

 

 

השפעת החוקים על ההשקעות

חוקי המיסוי יכולים לשנות את האטרקטיביות של השקעות שונות. לדוגמה, הכנסת חוקים חדשים שנוגעים להשקעות בחלופות לדיור עשויה להוביל לרמות השקעה שונות בשוק הנדל"ן.

 

 

 

סיכום

מיסוי מקרקעין בישראל, הכולל את מס השבח ומס הרכישה, הוא נושא שמלא בפרטים חשובים המעמיקים את ההבנה של השוק. שני המיסים משפיעים על מוכרים ורוכשים כאחד, עם השלכות רחבות על השוק הכלכלי. חשוב להבין את הדרכים השונות בהן ניתן לחסוך במס, וכיצד פטורים והקלות יכולים לשפר את כדאיות העסקאות.

כדי לנהל את המיסוי בצורה היעילה ביותר, מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות מקצועי, המספק ייעוץ והכוונה בכל הנוגע לחישוב המס הנלווה לרכישה ותכנון נכון של תשלומי המיסויי. ההבנה המעמיקה של חובות המס והאופן שבו הם משפיעים על השוק יכולה לשפר את התשואות על ההשקעות ולסייע לרוכשים ולמוכרים לקבל החלטות כלכליות חכמות.

למידע נוסף על מיסוי מקרקעין בישראל, מומלץ לבקר באתר רשות המיסים.