מילון מונחים משכנתא

notepad-table_144627-5979

מהו אחוז מימון?

אחוז מימון הינו היחס בין המשכנתא המבוקשת לבין שווי של הנכס שאותו משעבדים לטובת הבנק.
הדרך המשתלמת ביותר כלכלית היא להקטין את אחוז המימון של המשכנתא ככל שאפשר.
נהלי בנק ישראל שאליהם כפופים הבנקים השונים מושפעים ממדרגות אחוזי מימון – 45% , 60% ועד 75%. ככל שאחוז המימון גבוה יותר – כך תמחור הריביות במשכנתא המבוקשת.

איחוד זכאויות

ללווים העומדים בקריטריונים ניתנת זכאות להלוואה ממשלתית לתקופה ארוכה ובתנאים טובים ע"י משרד הבינוי והשיכון.
בכפוף לתנאים שמציבים משרד השיכון והבינוי רשאים עולים חדשים שהינם קרובי משפחה מדרגה ראשונה לאחד את זכאותם.

אישור זכויות

אישור זכויות הינו פירוט הזכויות הרשומות על הנכס, האישור מונפק ע"י מנהל מקרקעי ישראל או ע"י חברה משכנת הפועלת מטעמו.
אישור זכויות כולל את בעלי הזכויות בנכס, פרטי זיהוי של הנכס כגון גוש/חלקה וכו' וגורמים שלטובתם רשומים שעבודים או עיקולים על הנכס.

אישור עקרוני

בקשת הגשה לאישור עקרוני הינו השלב הראשון בתהליך קבלת משכנתא.
במסגרת הבקשה עליך להציג מסמכים שונים כגון- תעודת זהות, אישור הכנסות, תדפיסי בנק הלקוח, פרטי הנכס וכו'. האישור העקורני אינו עולה כסף ולא מחייב אתכם לקניית הנכס אלא מקנה מעין נקודת התחלה להמשך התהליך ובודק עד כמה הבנק מוכן להלוות לכם בהתאם לנתונים שהצגתם.

יש לציין כי כל שינוי בפרטי הבקשה יכול לשנות את האישור, סכום המשכנתא, תנאי הריבית וכולי.

שיטת בוליט

בישראל ישנם מספר שיטות חישוב להחזרים חודשיים של המשכנתא, אחת מהשיטות הינה- שיטת בוליט- "שיטת בלון".
בשיטת בוליט משלמים כל חודש את הריבית המלאה של סכום ההלוואה כולל הצמדה במסלולים צמודי מדד עד לסיום תקופת ההלוואה.
בסיום תקופת ההלוואה יש לשלם את הסכום המקורי של הקרן בפעם אחת בהתאם למסלול ההלוואה שנלקח.
מה המשמעות? תשלומים חודשיים קטנים ותשלום אחרון גבוה בגובה קרן ההלוואה ביחד עם ההצמדה.
לא ניתן להשתמש בשיטה זאת בכל מסלולי ההלוואות.

בטוחה בהתאם לחוק המכר

חוק המכר תשל"ה- 1947 נחקק על מנת להגן על רוכשי הדירות, למה?
במהלך רכישת דירה, הקונה לפעמים משלם סכומי כסף למוכר לפני שהנכס הנמכר נמצא בידיו, ולכן ע"פ חוק המכר מי שמוכר דירה שבנה או שעתידו לבנות בעצמו או ע"י אדם אחר, על קרקע שלו או של חברו בכדי למכור אותה, לא יכול לקבל מהקונה סכומים הגדולים ממחיר הדירה כפי שנקבע בחוק, אלא אם כן העניק לקונה"בטוחה" מסוג החוק האמור לעיל בשביל להבטיח החזרת כל הכספים ששילם לו הקונה על חשבון סכום הרכישה. בעצם, "הבטוחה" נוצרה על מנת להבטיח את כספי הקונה במקרה שהמוכר לא יוכל להעביר לקונה בעלות או כל זכות אחרת בדירה כסגור בחוזה המכר ביניהם.דוגמא זוג שרכשו מקבלן דירה במחיר של מיליון שקלים יקחו משכנתא בסך חצי מיליון שקלים שאת הכסף ישלמו לקבלן עוד בשלבי הבניה.
על מנת לקבל את ההלוואה הבנק ידרוש ש"הבטוחה" שתונפק לבני הזוג להבטחת סכום ההלוואה שיועבר לקבלן, תוסב לטובת הבנק.

ביטוח אשראי למשכנתא EMI
בעבר הייתה אפשרות לבטח בביטוח אשראי את המשכנתא במקרים בהן אחוזי המימון היו גבוהים מאוד.
הביטוח מתקיים ע"י קניית פוליסת ביטוח מחברת EMI ולמעשה ביטוח זה נוצר בשביל לבטח את הבנק ממצבים בהם הלווים לא עמדו בתשלומי המשכנתא.

דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל

במדינת ישראל קיימים נכסים המנוהלים ע"י מנהל מקרקעי ישראל והם מוחכרים לרוכשים.
דמי ההסכמה הינם התשלום שעל החוכר לשלם כתנאי להעברת זכויות חכירה בנכס- יש לבדוק מול מנהל מקרקעי ישראל אם הנכס רשום שם ואם כן האם יש צורך לשלם דמי הסכמה.

דמי פתיחת תיק

לאחר קבלת אישור עקרוני למשכנתא וסיכום עם הבנק את תנאי ההלוואה- נפתח תיק הלוואת המשכנתא.
הפעילות זאת כוללת חתימה על חוזה ההלוואה ונספחיו וכמו כן, קבלת הנחיות לגבי פעולות נוספות.

דמי תיווך

כאשר רוכשים דירה באמצעות מתווך יש לקחת בחשבון את דמי התיווך, אך התשלום משתנה ופתוח למו"מ בין הצדדים.

דרגה שווה (פריפסו)

כאשר הלווים מעוניינים לקבל הלוואת משכנתא מבנק אחר אך הדירה שברשותם תחת הבנק, עליהם לקבל את הסכמת הבנק הראשון שאליו משועבדת הדירה.
אם הבנק מאשר את הפעולה יכול להתבצע הסכמה לשעבוד נוסף ב "דרגה שווה", פרי-פסו או ב"דרגה שנייה".
הפירוש ל"דרגה שווה"- לשני הבנקים תהיה משכנתא ראשונה בדרגה שווה ביניהם, אם הדירה הממושכנת תמומש, הבנקים יתחלקו בסכום באופן שווה.

דרגה שנייה

כאשר הלווים מעוניינים לקבל הלוואת משכנתא מבנק אחר אך הדירה שברשותם תחת הבנק, עליהם לקבל את הסכמת הבנק הראשון שאליו משועבדת הדירה.
אם הבנק מאשר את הפעולה יכול להתבצע הסכמה לשעבוד נוסף ב "דרגה שווה", פרי-פסו או ב"דרגה שנייה".
הפירוש ל"דרגה שנייה"- שהבנק האחר יקבל את חלקו לאחר מימוש הדירה רק אחרי שהבנק הראשון קיבל את כל יתרת ההלוואה. זאת אומרת שאם ויהיה צורך לממש את השעבוד ולמכור את הנכס על מנת להחזיר חובות לבנקים, קודם הבנק הראשון יקבל את הכספים המגיעים לו, והבנק השני יקבל את היתרה.

היטל השבחה

אם הנכס מאפשר השבחה או בנייה נוספת נצטרך לשלם עליו היטל השבחה לרשות המקומית. כדי שנוכל לחשב את שיעור היטל ההשבחה, צריך לבדוק ברשות המקומית מהו סכום ההיטל. בדרך כלל היטל זה משולם על ידי המוכר. ולכן העדיפות להתייעץ עם גורם מקצועי ולייחס חשיבות לתשלום זה בחוזה הרכישה.

הערת אזהרה

הערת האזהרה היא הערה הנרשמת בטאבו, על בסיס התחייבות בעל הזכויות בנכס לבצע עסקה הקשורה בנכס.

מהי מטרת הערת האזהרה?
מטרתה למנוע רישום עסקאות סותרות על אותו נכס, כמו מכירת אותו הנכס לשני גורמים שונים.
הבנק יבקש לביטחון רישום הערת אזהרה המקנה לו את הזכויות במקרקעין לרשום המשכנתא לטובתו. וכל זה עוד לפני שייתן לכם הלוואה לנכס הרשום בטאבו.

הצמדה למדד

אחד מהמאפיינים החשובים בכל משכנתא הוא הצמדה למדד כזה או אחר.
ההצמדה למדד משפיעה על קרן ההלוואה.
המשמעות – אם המדד עולה, קרן ההלוואה שנותרה לתשלום עולה.
להצמדה למדד בישראל ישנו שם נוסף שנקרא מדד המחירים לצרכן שהנקבע על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שמתפרסם בכל 15 לחודש.

זכאות

המונח "זכאות" מתייחס לזכאות להלוואה ממשלתית, שניתן על ידי משרד הבינוי והשיכון, בהתאם לעמידה בקריטריונים מוגדרים, לקניית דירה ראשונה או בעלי דירה. המחיר, התנאים והריביות משתנות ממקרה למקרה ונקבעות על ידי משרד הבינוי והשיכון. קיימת זכאות נוספת מטעם המשרד "זכאות מבצע", שהיא עזרה הניתנת לתקופת זמן מוגבלת מראש ובמיקום מוגדר מראש.

חברה משכנת

חברה משכנת הינה הגורם המוסמך לנהל רישום זכויות מקרקעין בנכסים שאותם בנה על המקרקעין שמנוהלים על ידי "מנהל מקרקעי ישראל".
המנהל חתום על הסכם החכירה מול הרוכשים ונותן לו את הזכות בדירה כאשר נרכשת דירה מחברה משכנת.
החברה המשכנת תנהל את כל הרישומים על המקרקעין עד להעברת רישומי הנכס למנהל מקרקעי ישראל. כאשר הלווים מבקשים משכנתא על נכס שרשום בחברה המשכנת, הבנק יבקש אישור זכויות וכתב התחייבות לרישום משכנתא מהחברה המשכנת עצמה.

טאבו

המונח "טאבו" הינו רישום הזכויות על נכס בבעלות פרטית, או בחכירה הנרשם בלשכה לרישום מקרקעין ע"פ החוק למקרקעין.
בטאבו ניתן למצוא את הפרטים הרלוונטיים של הנכס בעת קנייה או מכירה. כל אדם רשאי להסתכל במסמך הרישום בטאבו על כל נכס תמורת תשלום אגרה.
מסמך זה מופיע במחשב ונקרא נסח טאבו.

ייפוי כוח נוטריוני

ייפוי כוח נוטריוני הינו ייפוי כוח המאפשר לכל אדם להיות המיופה כוח שלך והוא נחתם על ידי נוטריון.
נוטריון הוא עורך דין המוסמך לאמת ולערוך מסמכים משפטיים. חתימת הנוטריון הינה אישור לבית המשפט שהמסמך מקורי לזהות של החותם ואכן המסמך נחתם מרצון טוב של החותם. כאשר לוקחים משכנתא, והלווה לא רשום בטאבו, הבנק ידרוש מהלווה ייפוי כוח נוטריוני, שבמצב זה מאפשר לבנק את היכולת במידת הצורך לפעול (אי עמידה בתנאים או החזרים) ללא עורך דין בהתאם לייפוי כוח ולחוק.

כתב התחייבות לרישום משכנתא

כאשר הבנק מאשר משכנתא, בעל הזכויות נותן כתב ההתחייבות מעין אישור זמני לבנק עד הרישום במקרקעין, אישור זה נועד להבטיח את רישום הזכויות לטובת הלווים, ורישום המשכנתא לטובת הבנק. כתבי התחייבות כוללים בתוכם נושאים משפטיים שמסדירים את התחייבות המוכרים כלפי הבנק.

לוח סילוקין

"לוח סילוקין" הוא בעצם טבלה שמציגה את ההחזרים על ההלוואה לאורך כל הזמן עד לסיום ההחזר וסילוק המשכנתא. הנתונים בלוח זה מתבססים ע"י הנתונים והפרטים שנקבעו להלוואה למשל סכום הלוואה, הריבית, תקופת ההלוואה וכו'.

מדד המחירים לצרכן

מדד המחירים לצרכן בודק את השינוי במהלך הזמן בין המחיר העדכני של "סל" לבין מחיר אותו "סל" בתקופת הבסיס.
ההשוואה נעשית, נקבעת ומפורסמת לצרכן בכל 15 לחודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.


מכתב כוונות

כאשר רוכשים דירה יד שניה שעדיין קיימת עליה משכנתא, יתבקש המוכר להציג מכתב כוונות מהבנק.
מהו בעצם המכתב? מכתב זה מאשר כי הבנק מסכים להסיר את השעבוד לטובתו, בכפוף להסדר שקבוע מראש מול אותו מוכר. לא יהיה ניתן למכור את הדירה עד שהבנק לא יסיר את השעבוד.

שתפו את הפוסט

שיתוף ב facebook
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב twitter
שיתוף ב email

השארו מעודכנים

פוסטים נוספים

תמהיל המשכנתא

בשונה מהלוואה בנקאית רגילה , משכנתא מורכבת ממספר מסלולים המרכיבים את המשכנתא כולה זה למעשה תמהיל המשכנתא( קישור לסוגי תמהילים נפוצים שקיימים לפי כל עסקה

להמשך קריאה »